Note de transparence : ce cas client est inspiré d’accompagnements réels effectués chez Quarma. Les noms, certains chiffres et détails non essentiels ont été modifiés pour préserver la confidentialité du client. La logique fiscale, les montages, les arbitrages et l’enchaînement des décisions sont fidèles à l’expérience vécue.
La situation initiale — Laurent, 48 ans, investisseur immobilier
Laurent nous a contactés en mars 2024. Cadre commercial pendant 20 ans, il avait construit sur le côté un portefeuille immobilier français significatif :
| Biens | Détail | Valeur estimée | Revenus locatifs nets/an |
|---|---|---|---|
| 5 appartements Paris/IDF (LMNP) | Studios + 2 pièces | 1 850 000 € | 48 000 € |
| 4 immeubles province (Lyon, Nantes) | SCI familiale à l’IR | 2 200 000 € | 56 000 € |
| 3 maisons individuelles (location) | Détention en direct | 950 000 € | 22 000 € |
| 3 biens en colocation étudiante | SCI dédiée à l’IS | 1 100 000 € | 38 000 € |
| TOTAL | 15 biens | 6 100 000 € | 164 000 € |
Avec ses revenus locatifs nets et son salaire (90 k€/an cadre commercial), Laurent était dans une tranche marginale TMI 45 %, plus prélèvements sociaux. Imposition globale annuelle : ~ 95 000 €.
Son objectif : arrêter son emploi salarié à 48 ans et partir vivre au Portugal avec sa femme (musicienne indépendante), garder son patrimoine immobilier français qui finance leur vie, et optimiser fiscalement.
L’audit initial — éligibilité IFICI Portugal
Première question décisive : Laurent est-il éligible au régime IFICI (successeur du NHR depuis 2024) ?
Vérification des critères :
- Pas résident fiscal portugais ces 5 dernières années : ✅
- Activité éligible IFICI (R&D, innovation, profil PHD, holding qualifié) : ❌
Verdict : Laurent N’EST PAS éligible à l’IFICI. Il devra donc s’installer au Portugal sous régime standard. Conséquence : ses revenus locatifs portugais (qu’il pourrait générer) et ses revenus mondiaux seraient imposés au barème portugais standard (jusqu’à 48 % + surtaxe).
Mais ses revenus locatifs français resteraient imposables en France au titre des conventions (article 6 : revenus immobiliers imposables dans pays du bien). Donc l’impact Portugal sur sa fiscalité globale serait limité.
La nouvelle question — pourquoi quand même partir au Portugal ?
Si l’avantage fiscal direct portugais n’existe pas, qu’est-ce qui justifie l’expatriation ? Laurent et sa femme l’ont formulé clairement :
- Qualité de vie : climat, sécurité, qualité de la nourriture, francophilie portugaise
- Sortir de France fiscalement au sens 4B CGI = stop sur l’IR sur revenus mondiaux (sauf sources françaises)
- Réduire les PS sur futures cessions immobilières : passage de 17,2 % à 7,5 % de prélèvement de solidarité (résident UE/EEE)
- Éviter l’IFI : Portugal n’a pas d’impôt fortune. Pour ses 6,1 M€ de patrimoine français, l’IFI annuel serait à terme à payer si seuil dépassé en France
- Vie sereine à 48 ans
Décision : partir au Portugal, sans IFICI, en optimisant ce qui peut l’être.
La stratégie élaborée — 4 axes
Axe 1 — Désinvestissement partiel (5 biens à vendre)
Audit bien par bien des 15 biens, classement par rentabilité ajustée du risque + perspectives. Décision de vendre les 5 biens les moins performants :
| Bien | Valeur | PV brut estimée | Raison de la vente |
|---|---|---|---|
| Studio Aubervilliers | 165 000 € | 40 000 € | Quartier dégradé, vacance fréquente |
| 2P Lyon Vénissieux | 180 000 € | 50 000 € | Charges trop lourdes |
| Petit immeuble Nantes Doulon | 410 000 € | 120 000 € | Travaux gros œuvre 80 k€ à prévoir |
| Maison Lyon Sud | 290 000 € | 85 000 € | Hors stratégie locative |
| Studio Paris 17e | 320 000 € | 160 000 € | PV importante à cristalliser |
| TOTAL | 1 365 000 € | 455 000 € |
Axe 2 — Timing des ventes — APRÈS expatriation
Pour bénéficier du prélèvement de solidarité réduit de 7,5 % (au lieu de 17,2 %), les ventes doivent intervenir après le départ effectif et l’établissement de résidence fiscale portugaise.
Économie estimée sur les PS : 455 000 € × (17,2 % − 7,5 %) = 44 135 €
Plus économie sur IR (résident vs non-résident) : marginale ici car les abattements pour durée de détention sont identiques.
Axe 3 — Restructuration de la gestion des 10 biens restants
Pour éviter la requalification résidence fiscale FR (critère « centre des intérêts économiques »), Laurent ne doit plus gérer activement son parc immobilier depuis le Portugal. Solution :
- Mandat de gestion globale confié à une agence immobilière française (15 % des loyers)
- Plus aucune intervention directe : sélection locataires, états des lieux, travaux délégués
- Comptabilité SCI sous-traitée à un expert-comptable
- Convocation aux AG annuelles à distance (visio + procurations)
Coût annuel de la gestion déléguée : 12 % × 100 000 € (revenus des 10 biens restants) = ~ 12 000 €/an.
Axe 4 — Régime fiscal d’arrivée au Portugal
Sans IFICI, Laurent et sa femme s’installent au Portugal en régime standard. Conséquence :
- Revenus locatifs français : imposables en France (article 6 convention) au barème non-résident (taux moyen + abattement frais réels)
- Revenus locatifs portugais (s’il en a) : barème portugais jusqu’à 48 %
- Plus-values mobilières futures : 28 % au Portugal (vs 0 % sous NHR avant 2024)
- Pension future (Laurent a constitué une PER) : barème portugais
Verdict global : légèrement moins avantageux qu’en restant en France sur les revenus locatifs purs, mais plus avantageux sur les futures cessions (PS réduits) et sur la qualité de vie.
Le calendrier réel — 14 mois
- M-14 (mars 2024) : audit complet, décision
- M-12 (mai 2024) : voyage de reconnaissance Lisbonne/Algarve
- M-10 (juillet 2024) : mise en gestion déléguée des 10 biens conservés
- M-8 (septembre 2024) : signature compromis sur 5 biens à vendre (closing après expatriation)
- M-6 (novembre 2024) : démission Laurent + préparation des cessions
- M-3 (février 2025) : signature bail Lisbonne (Cascais), enregistrement NIF, ouverture compte BCP
- M-0 (mai 2025) : déménagement effectif, formulaire 2042-NR
- M+1 à M+8 (juin 2025 à janvier 2026) : closings des 5 ventes (toutes signées en non-résident UE)
- M+12 (mai 2026) : première déclaration au Portugal, demande tax residency certificate
Le bilan financier réel
| Élément | Avant (2024 en France) | Après (2026 au Portugal) |
|---|---|---|
| Salaire annuel | 90 000 € | 0 € |
| Revenus locatifs nets | 164 000 € | 100 000 € (10 biens restants) |
| Imposition France (IR + PS) | ~ 95 000 € | ~ 32 000 € (loyers FR au barème non-résident) |
| Impôt Portugal sur revenus FR | n/a | ~ 0 € (crédit d’impôt convention) |
| Gestion immobilière déléguée | n/a | − 12 000 € |
| Coût de vie annuel | ~ 60 000 € (Paris) | ~ 42 000 € (Cascais) |
| Disponible annuel | 99 000 € | 54 000 € |
| + PV des 5 ventes | n/a | + 410 000 € net |
Vu autrement : Laurent a fait un trade-off « revenus salariaux contre vie à 48 ans », en gardant un disponible annuel net (54 k€/an pour vivre à Cascais à deux) qui correspond exactement au mode de vie souhaité.
Et il a cristallisé 410 000 € net sur les 5 ventes (vs ~ 366 000 € net s’il avait vendu avant départ), une économie de 44 000 € liée au seul timing des cessions post-expatriation.
Les 4 erreurs évitées (de justesse)
- Vendre les 5 biens AVANT le départ pour « simplifier » : aurait coûté 44 k€ supplémentaires en PS
- Continuer à gérer activement les biens depuis Cascais : aurait constitué un indice fort de « centre des intérêts économiques en France » → risque de requalification 4B CGI
- Postuler à l’IFICI sur la fausse promesse d’un consultant : Laurent avait été démarché par un cabinet promettant l’IFICI « même hors profil R&D ». Refus argumenté, économie de complication post-départ
- Garder son emploi cadre commercial à temps partiel : aurait re-créé un lien d’activité française fort
Le verdict de Laurent — 12 mois après
Quand on s’est revus en juin 2026, Laurent était installé à Cascais, sa femme jouait dans deux orchestres locaux, et il consacrait son temps au surf et à un projet de podcast sur l’investissement immobilier. « Je n’ai pas optimisé radicalement les impôts comme certains, mais j’ai optimisé radicalement ma vie. Au final, c’est plus important. Et les 44 000 € d’économie sur les ventes, ce sont des vacances de 5 ans payées. »
Pour qui ce schéma fonctionne
- Investisseur immobilier patrimonial avec portefeuille > 3 M€
- Recherche de qualité de vie plus que d’optimisation fiscale absolue
- Acceptation d’une gestion totalement déléguée du patrimoine immobilier FR
- Profil pré-retraite ou rentier acquis
- Non éligibilité IFICI (sinon, le calcul change beaucoup)
Tu prépares une expatriation avec un portefeuille immobilier français significatif ?
On audite ton portefeuille, on cale le mix vendre/garder/restructurer, et on séquence les ventes pour optimiser.
Pour aller plus loin
- Portugal 2026 : le guide complet
- Portugal IFICI vs NHR : les changements
- Plus-values immobilières : le décalage temporel
- 7 erreurs des investisseurs immobiliers qui s’expatrient
Autres cas clients du cluster
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- Redressement 1,5 M€ après 3 ans à Dubaï
- Vendre sa société française : PME 8 M€
- Crypto-trader à Chypre : contrôle DGFiP
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💡 À découvrir aussi : la Domestic Company mauricienne, souvent la meilleure structure quand on part à l’étranger
Beaucoup d’entrepreneurs français qui explorent l’expatriation fiscale se voient proposer une GBC mauricienne à 3 % d’impôt société comme « la structure Maurice ultime ». Chez Quarma, notre expérience montre pourtant que 90 % de nos dossiers passent par une Domestic Company mauricienne — 3 600 €/an de fonctionnement (formule tout-inclus Quarma) (vs 30 à 60 k€/an pour une GBC), IS 15 %, 0 % sur les plus-values mobilières et 0 % de retenue à la source sur les dividendes distribués.
Pour toi qui compares les destinations fiscales, cette structure change souvent le calcul : la Domestic Company mauricienne devient rentable dès 100-150 k€ de bénéfice imposable, quand une GBC classique n’est vraiment pertinente qu’à partir de 500 k€.
Si ta réflexion inclut Maurice, on peut auditer ton profil et te dire lequel des deux montages est le bon.
