Ne pas payer d’impôts sur la plus-value en immobilier 

Ne pas payer d’impôts sur la plus-value en immobilier  

Comment est calculée une plus-value ? 

Quelles sont les sommes déductibles du prix de vente ? 

Quels sont les abattements pour durée de détention ?

Comment est qualifiée une résidence « principale » ? 

Quels sont les cas d’exonération ?

Comment faire 2 achats-revente sans payer d’impôts ? 

C’est ce que l’on voit ensemble dans cette nouvelle vidéo 😉

Plus-value des particuliers

Plus-value immobilière = Prix de vente – Prix d’achat

+ des sommes sont déductibles du prix de vente 

• indemnité d’éviction (locataire)
• valeur des biens meubles
• frais de vente (agences, diagnostics)
• frais notariés (ou forfait de 7,5%)
• travaux déductibles : construction, reconstruction, agrandissement et amélioration (pas d’entretien et de réparation)
• travaux, non effectués par le propriétaire (ou majoration de 15% si détention > 5 ans)
• ces travaux doivent avoir été supportés par le vendeur et réalisés par une entreprise
• etc.

+ abattement pour durée de détention 

• Pour l’impôt sur le revenu, l’exonération est totale au bout de 22 ans de détention
• Pour les prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans

+ Pour être qualifiée de « principale », la résidence doit être occupée de manière habituelle et effective durant la majeure partie de l’année

• L’exonération s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale

ex : parkings situés à moins d’un kilomètre, aires de stationnement, caves etc.

+ cas d’exonération 

• Valeur du bien vendu < à 15 000 €
• Exonération pour les retraités et invalides (logement pour vivre dans une maison de retraite ou en logement-foyer, personnes âgées et les invalides disposant de ressources faibles)
• Exonération de l’ancienne résidence principale d’un expatrié (au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de son départ)
• Vente de logements sociaux (ventes d’immeubles au profit d’organismes ou de constructeurs de logements sociaux)

+ Première cession d’un bien autre que la résidence principale

Pour aller plus loin : les guides Quarma sur l’optimisation fiscale internationale

Les décisions fiscales prennent tout leur sens dans un cadre stratégique global. Voici les guides Quarma qui complètent cet article et couvrent l’ensemble des sujets clés pour un entrepreneur français en 2026.

Le pilier Maurice — la destination fiscale n°1 pour entrepreneurs français en 2026

Sur les 100+ dossiers d’expatriation fiscale accompagnés depuis 2019, plus de 90 % de nos clients qui s’expatrient choisissent Maurice. Ce n’est pas idéologique — c’est mathématique. Le régime GBC (Global Business Company) permet d’atteindre 3 % effectif d’impôt société grâce au Foreign Tax Credit présumé de 80 %, la convention France-Maurice signée en 1980 contient une clause de tax sparing 5 % unique au monde, et l’article 13 exonère les plus-values mobilières à 0 %.

• Maurice pour entrepreneur français : le guide complet 2026 (PILIER)
• GBC à Maurice : guide complet (création, coûts, obligations)
• Convention fiscale France-Maurice : le guide décrypté
• Fiscalité société Maurice : le 15 % → 3 % expliqué
• GBC vs Authorised vs Domestic : la matrice de décision

Comparatifs et alternatives fiscales 2026

Chaque destination a son profil idéal. Dubaï pour les célibataires HNW, Portugal IFICI pour les profils tech, Andorre pour les freelances < 200 k€, Maurice pour les familles avec patrimoine à transmettre.

• Maurice vs Dubaï : le vrai comparatif 2026
• Turquie : 20 ans à 0 % d’impôt (loi 7582)
• Exit tax 2026 : qui est vraiment concerné
• Article 4B CGI : les 4 critères de résidence fiscale française
• Substance économique : les 5 règles pour ne pas être requalifié

Mise à jour 2026 : ce qui a changé

La fiscalité internationale évolue vite. Voici les changements majeurs à connaître pour 2026 :

• Loi turque 7582 : 20 ans à 0 % d’impôt sur revenus étrangers (mai 2026)
• Portugal IFICI : le nouveau régime post-NHR à 20 % flat sur 10 ans
• Convention BEPS multilatérale : le Principal Purpose Test permet désormais aux administrations de refuser l’application des conventions en cas d’abus caractérisé
• CARF (Crypto-Asset Reporting Framework) : échange automatique d’informations sur les avoirs crypto à partir de 2026-2027
• DAC8 : la directive européenne étend l’échange automatique aux plateformes crypto
• Maurice : le régime GBC à 3 % effectif reste stable et défendu par le gouvernement mauricien à l’OCDE

Le message clé : les régimes fiscaux avantageux existent toujours, mais ils exigent désormais une substance économique réelle et une vraie résidence fiscale — plus de coquilles offshore possibles.

FAQ rapide

Est-ce que ces stratégies sont légales ?
Oui, à condition de respecter les règles de résidence fiscale, de substance économique et de déclaration. La différence entre l’optimisation (légale) et l’évasion (illégale) tient au respect des critères de fond.

À partir de quel niveau de revenus l’expatriation devient rentable ?
Pour Maurice : environ 200 k€ de CA annuel (setup + substance = 30-60 k€/an). Pour Andorre : 100 k€. Pour Dubaï : 300 k€+ pour amortir le coût de la vie familial. En dessous, l’optimisation française reste souvent plus efficace.

Combien de temps prend un déménagement fiscal complet ?
Compter 6 à 12 mois entre la décision et la résidence fiscale opérationnelle. L’anticipation exit tax (si concerné) demande 6+ mois de préparation.